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_从住宅到商业地产:混沌的转型

2017-09-25 17:04

2010年主流房企年报中,不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企,均成立了商业地产运营中心,并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。

但在这波转型运动中,暗藏的风险却被低估。

加大持有物业比例 100-200万平方米,这是2010年报中主流房企目前拥有的投资物业的一般水平。更多的商业地产投资,体现在未来的规划。但多数房企仍然无法清晰地展示,公司未来的商业地产赢利模式及回报率究竟如何。“房企只是在年报中告诉投资者公司有这个配置,但到底会投资多少,未来回报多少,并没定数。”一家大型央企地产商人士坦言。

年报显示,保利地产目前拥有商业零售、商务办公、酒店、会展等多种商业业态,2010年末,已投入运营商业面积超过70万平方米,相关收入突破5亿元。

随着新商场陆续投入使用及原有商场改造提升,龙湖地产2010年物业投资租金收入总额为2.9亿元,租金收入毛利率也由2009的78%微升至2010年的79%。

中国指数研究院副院长陈晟指出, 2007年以后,资本市场开始要求开发企业具有稳定现金流,许多品牌房企加大持有物业比例,至20-30%,如中海、保利、绿城、复地、招商、华润等,但多数内地房企目前处于战略转型的前期。

“与众多一线开发商不同,保利地产早在2002年就确立了滚动性开发收入与物业经营收入相结合的发展战略。”保利地产有关人士表示,未来5年,保利将逐步实现住宅、商业整体投资比例达到7:3,年经营收入达到20亿元以上。

龙湖则提出,未来5年,投资物业出租面积将逐步增加至200万平方米以上,租金收入将大幅提升。

对商业地产投资态度最为谨慎的是万科,万科总裁郁亮表示,万科是为了做好住宅才做商业,万科未来商业占比不会超过20%。

 回报率偏低

保利和龙湖,其租金收益已算可观,但仍主要是靠住宅开发来支撑。更多的房企投资商业地产,目前仍处于亏损状态。“现在在运营和使用中的酒店基本是亏损的。”广州一家进入多个城市项目配套酒店的开发商坦承。

“开发商业地产需要很多的钱,许多企业是靠现有住宅开发和销售来支撑商业地产发展的。”世联地产研究总监王海斌说,目前没有见到太成功的商业模式。

仅账面收益而言,在香港上市的房企在财务报表中,受益于投资物业重估增值。如龙湖2010年录得投资物业评估增值24.9亿元;恒大投资物业重估产生的净利也多达20余亿。

但内地上市房企则不能按此规则获得超额净利,而只是靠租金或销售收入。按照万科的观点,商业地产单靠租金回报远不能获得与开发业务相近的资产收益率。陈晟表示,从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业投资回报率仅为6-8%,低于香港8-9%的水平,内地目前商业地产回报率较低。

较短时间内,内地房企大幅投资商业地产是否存在风险和泡沫?

从数据上看,2010年商业地产投资增长达25%,2011年还持续上升。仅就深圳而言,商业地产的售价和租金今年相比去年都有大幅提升,中心城区物业售价和租金提高了10%-20%。

融资受限

从香港商业地产发展经验看,新鸿基的集中转型用了4年时间,其间新鸿基以开发物业零增长为代价,投资全部用于持有物业。

在陈晟看来,新鸿基的转型不可复制。因为在新鸿基转型期间,香港投资物业租金回报很高,刚好可以支撑其大幅增持投资物业。他表示,由于持有物业要占用大量资金,而目前我国尚未建立相关的退出机制,REITs尚未获得国家批准,商业地产投融资渠道不成熟。

从新鸿基的经验来看,其特点是只有在进行股权融资的年份,才大量购买投资性物业,以降低资产负债率以及企业的现金流压力。“最近1-2年,房企融资处处受堵,建议企业不要过度进行对资金要求大的持有物业扩张,待政策面宽松、融资途径更多样化后进行。”陈晟表示。

作为融资的一种方式,很多公司在商业地产项目层面引入合作者。远洋地产今年将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目,“即使只持有少量股份远洋也愿意与对方合作,这是远洋目前发展商业地产的一个策略。”远洋地产内部人士表示。

此外,很多公司更打算将商业地产与金融、资本市场结合。如金地总裁黄俊灿对本报记者表示,商业地产与地产金融具有极强的内在互补性,未来金地的商业地产投资和金融平台对接,商业地产将会通过资本平台的整合,来获得更加长期和稳定的投资回报。

据本报记者了解,保利目前已针对本部组织机构进行了调整,设立商业管理经营中心,对商业项目投资、运营及未来资本运作提供专业指导。

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发布时间:2017-09-25 17:04

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